Смена вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного без торгов

действующее законодательство РФ не препятствует арендатору земельного участка, предоставленного без проведения торгов, в выборе вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, в целях смены деятельности, осуществляемой с использованием имущества, которое находится в собственности арендатора земельного участка и расположено на таком земельном участке. Однако в указанном случае договор аренды земельного участка должен быть приведен в соответствие с состоявшимся изменением вида разрешенного использования земельного участка.

(Письмо Министерства Экономического Развития РФ от 9 июля 2018 г. N ОГ-Д23-7048)

 Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования

(Пункт 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018))

Судебная практика

 

Проверкой выявлено размещение на земельном участке, в нарушение установленного вида разрешенного использования «для ведения ЛПХ», 3-этажного жилого дома, обладающего признаками многоквартирности, что является основанием для привлечения к адм. ответственности на основании ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием).

Постановление Верховного Суда РФ от 08.11.2016 N 5-АД16-246

Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015

Размер причиненных изъятием участка убытков определен судом с учетом возможного наилучшего и наиболее эффективного использования данного участка – для осуществления на нем ИЖС. … суд пришел к выводу, что потеря продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры вследствие установления охранной зоны дороги и связанных с этим ограничений составляет упущенную выгоду ответчиков.

Между тем спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования “для с/х использования”, доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем ИЖС представлено не было. При таких обстоятельствах суд апел. инстанции, с учетом положений статей 15, 281 ГК РФ, признал необоснованным расчет убытков исходя из использования земельного участка под ИЖС и изменил размер подлежащей выплате выкупной цены.

Пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015

Земельный участок в соответствии с разрешенным использованием (под здание склада) не используется в связи с отсутствием объекта недвижимости в результате его гибели по причине ветхости (акт обследования земельного участка органом муниципального земельного контроля).

Правила п. 1 ст. 39 ЗКемельного кодекса РФ (в ред., действ. до 01.03.2015), которые применены к данному спору, предусматривают, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или ПНВ, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. При этом приобретение права на такой земельный участок в исключительном порядке, предусмотренном ст. 36  ЗК РФ (в ред., действующей до 01.03.2015) и ст. 39.20 ЗК РФ, допускается только после восстановления объектов их собственником.

Направление требования о прекращении права бессрочного пользования к нарушителю и привлечение его к ответственности допускается только после истечения срока для восстановления строения и неиспользования земельного участка в указанных целях, установленного ЗК РФ.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.07.2016 по делу N А65-26102/2015)

   Снос здания на арендованном земельном участке может привести к расторжению договора аренды

расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК РФ).

Согласно Договора цель предоставления земельного участка – эксплуатация здания. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

В связи с уничтожением объекта недвижимости прекращено право собственности на принадлежавшие арендаторам земельного участка помещения в здании, поэтому  подлежит прекращению и возникшее у них в силу ст. ст. 35, 36 (в актуальной редакции – ст. 39.20) ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено снесенное здание.

(Постановление АС Московского округа от 05.03.2018 по делу N А40-35769/2017)

передача в аренду части помещений в зданиях касается не только вопроса об использовании таких объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены

реализация права на сдачу в аренду помещений не освобождает от необходимости соблюдения требований земельного законодательства об использовании земельных участков в соответствии с их целевым назначением, равно как и от обязанности приведения земельного участка в соответствие с таким назначением с учетом осуществляемой на нем деятельности. (Постановление АС Московского округа от 5 февраля 2019 г. по делу N А40-37466/2018; Постановление АС Московского округа от 25 марта 2019 г. по делу N А40-241271/2016, Определение Верховного Суда РФ от 4 февраля 2019 г. N 305-КГ18-24386 отказано в передаче к/жалобы для рассмотрения в судебном заседании Суд. коллегии по экономическим спорам ВС РФ)

Правовой режим (категория и ВРИ)  распространяется на весь земельный участок. В земельном законодательстве отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению

Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2019 N 308-ЭС19-10562по делу N А32-49415/2018

передача в аренду части помещений в здании касается не только вопроса об использовании такого объекта недвижимости, но и земельного участка, на котором этот объект недвижимости расположен.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствуют исключения в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения повлекла за собой изменение функционального назначения здания, поскольку эти помещения предназначены для использования в сельскохозяйственной деятельности, а не для сдачи их в аренду в целях осуществления иной деятельности. Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности привело к использованию ЗУ, на котором расположено здание, не в соответствии с видом разрешенного использования этого участка.

При этом разные виды разрешенного использования ЗУ влияют и на плату, установленную в отношении ЗУ, в частности, на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.

Собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и ЗУ, на котором он расположен, в соответствии с фактическим ВРИ, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный ЗУ в сведениях ЕГРН о ВРИ отражается фактический вид использования.

Пункт 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020

использование же земельного участка не по целевому назначению является административным правонарушением, влекущим административную ответственность, реализуемую контролирующими органами, в том числе органами местного самоуправления, в рамках соответствующих административных процедур, а не посредством предъявления искового требования о понуждении привести ВРИ ЗУ в соответствие с его фактическим использованием и изменениями в градостроительном зонировании территорий

Определение Конституционного Суда РФ от 26 марта 2020 г. N 631-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы администрации города Твери на нарушение конституционных прав и свобод частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ